Atualização do Valor de Imóveis para Fins Tributários: Oportunidades e Cuidados para Pessoas Físicas e Jurídicas
No dia 16 de setembro de 2024, foi publicada a Lei nº 14.973/2024, trazendo uma novidade importante para pessoas físicas e jurídicas que possuem imóveis. A nova legislação permite a atualização do valor dos bens imóveis para o valor de mercado, com implicações diretas no Imposto de Renda (IR) e na Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL).
O que muda com a nova lei?
Agora, as pessoas físicas residentes no Brasil podem optar por atualizar o valor dos imóveis declarados à Receita Federal para o valor de mercado. A diferença entre o valor de mercado e o custo de aquisição será tributada de forma definitiva, à alíquota de 4%.
Para pessoas jurídicas, o valor dos imóveis no ativo permanente também pode ser atualizado para o valor de mercado, com uma tributação sobre essa diferença à alíquota de 6% para o IRPJ e 4% para a CSLL.
Pontos Positivos
- Atualização para o valor de mercado: A principal vantagem da nova lei é que ela permite que imóveis antigos, comprados por valores bem inferiores aos atuais, sejam atualizados na declaração de bens para o valor de mercado. Isso possibilita que, no futuro, o imposto sobre ganho de capital na venda do imóvel seja menor, já que o valor de aquisição estará ajustado.
- Tributação reduzida: A alíquota de 4% para pessoas físicas e de 6% para o IRPJ é significativamente menor do que as alíquotas tradicionais que variam entre 15% e 22,5% sobre o ganho de capital em vendas de imóveis. Esse benefício pode representar uma economia significativa para quem planeja vender o imóvel nos próximos anos.
- Facilidade no cálculo de ganho de capital: A atualização permite que o cálculo do imposto sobre o ganho de capital em uma eventual venda seja mais preciso e atualizado, reduzindo surpresas no momento da transação.
Pontos Negativos
- Pagamento imediato do imposto: Embora a alíquota seja reduzida, o imposto deve ser pago em até 90 dias após a publicação da lei (até dezembro de 2024), mesmo que o imóvel não seja vendido. Isso pode exigir desembolso imediato, o que pode ser um desafio para algumas pessoas.
- Imóveis alienados em menos de 15 anos: Se o imóvel for vendido ou baixado no prazo de 15 anos após a atualização, o cálculo do ganho de capital incluirá uma parte do valor atualizado proporcionalmente ao tempo decorrido, o que pode aumentar o imposto a ser pago na venda.
- Pessoas jurídicas: Para as empresas, a atualização também traz uma limitação importante: os valores atualizados não poderão ser usados para fins de depreciação tributária. Isso significa que, embora o valor seja ajustado para o mercado, ele não poderá ser considerado como despesa de depreciação, o que pode impactar a apuração do lucro da empresa.
Prazo e Considerações
A opção por atualizar o valor dos imóveis deve ser feita dentro dos prazos que a Receita Federal ainda irá definir, mas o pagamento do imposto deve ser feito até 90 dias após a publicação da lei, ou seja, até dezembro de 2024.
Resumo
A Lei nº 14.973/2024 traz uma oportunidade interessante para quem deseja atualizar o valor dos imóveis, seja para otimizar o cálculo de impostos futuros ou regularizar a declaração com o valor de mercado. No entanto, é importante planejar bem essa decisão, já que haverá pagamento imediato de imposto e a tributação pode ser elevada se o imóvel for vendido em menos de 15 anos.
Precisa de ajuda para decidir se vale a pena atualizar o valor dos seus imóveis? A Contabilidade Deschamps está à disposição para ajudar você a entender os impactos dessa atualização e planejar da melhor forma a gestão do seu patrimônio.
Exemplo de Cálculo do Ganho de Capital com Atualização de Imóvel segundo a Lei 14.973
Contexto:
- Compra do imóvel: R$ 10.000,00 em 31/12/2000.
- Atualização do valor do imóvel: para R$ 100.000,00 em 30/09/2024, conforme a Lei 14.973.
- Venda do imóvel: R$ 100.000,00 em 10/10/2024.
Passo a Passo do Cálculo:
- Cálculo do Imposto sobre a Atualização: De acordo com o Art. 6º da Lei 14.973, a pessoa física pode atualizar o valor do imóvel e pagar 4% de imposto sobre a diferença entre o valor de mercado e o custo de aquisição.
- Custo de Aquisição Anterior (CAA): R$ 10.000,00
- Valor Atualizado do Imóvel: R$ 100.000,00
- Diferença Tributável da Atualização (DTA): R$ 100.000,00 – R$ 10.000,00 = R$ 90.000,00
- Imposto a Pagar na Atualização: 4% de R$ 90.000,00 = R$ 3.600,00
- Determinação do Percentual Proporcional (%): Conforme o Art. 8º, precisamos calcular o percentual (%) com base no tempo decorrido entre a atualização e a venda.
- Data da Atualização: 30/09/2024
- Data da Venda: 10/10/2024
- Tempo Decorrido: Aproximadamente 10 dias (menos de 36 meses) Segundo o Parágrafo único, Inciso I do Art. 8º:
- % = 0% (alienação ocorrida em até 36 meses da atualização)
- Cálculo do Ganho de Capital (GK): Utilizando a fórmula do Art. 8º: [
GK = \text{Valor da Alienação} – [CAA + (DTA \times \%)]
]
- Valor da Alienação: R$ 100.000,00
- CAA: R$ 10.000,00
- DTA: R$ 90.000,00
- %: 0% Substituindo na fórmula: [
GK = R\$ 100.000,00 – [R\$ 10.000,00 + (R\$ 90.000,00 \times 0\%)] \
GK = R\$ 100.000,00 – [R\$ 10.000,00 + R\$ 0,00] \
GK = R\$ 100.000,00 – R\$ 10.000,00 \
GK = \textbf{R\$ 90.000,00}
]
- Cálculo do Imposto sobre o Ganho de Capital: O ganho de capital está sujeito à tributação conforme a tabela progressiva de alíquotas:
- Ganho de Capital até R$ 5.000.000,00: 15%
- Imposto a Pagar sobre o Ganho de Capital:
[
15\% \text{ de } R\$ 90.000,00 = \textbf{R\$ 13.500,00}
]
- Resumo dos Impostos Pagos:
- Imposto sobre a Atualização: R\$ 3.600,00
- Imposto sobre o Ganho de Capital: R\$ 13.500,00
- *Total de Impostos Pagos: R\$ 17.100,00
Análise Comparativa:
- Sem Atualização do Imóvel:
- Ganho de Capital: R$ 100.000,00 (valor de venda) – R$ 10.000,00 (custo de aquisição) = R$ 90.000,00
- Imposto sobre o Ganho de Capital: 15% de R$ 90.000,00 = R$ 13.500,00
- Total de Impostos Pagos: R$ 13.500,00
- Com Atualização do Imóvel:
- Total de Impostos Pagos: R$ 17.100,00
Conclusão:
Neste exemplo, ao optar pela atualização do imóvel e vendê-lo em um curto período (10 dias após a atualização), o contribuinte acaba pagando R$ 3.600,00 a mais em impostos do que pagaria se não tivesse realizado a atualização. Isso ocorre porque:
- Percentual Proporcional (%): Como a venda ocorreu em menos de 36 meses após a atualização, o percentual utilizado no cálculo do ganho de capital é 0%, não proporcionando redução no ganho de capital tributável.
- Benefício da Atualização: O benefício fiscal da atualização do imóvel é progressivo e se torna mais significativo quanto maior for o período entre a atualização e a venda do imóvel.
Observação Importante:
A Lei 14.973 incentiva a atualização do valor dos imóveis para refletir o valor de mercado, mas o benefício fiscal é mais vantajoso para aqueles que planejam manter o imóvel por um período mais longo antes de vendê-lo. Vender o imóvel em um curto espaço de tempo após a atualização pode resultar em uma carga tributária maior.
